そもそも購入時の家賃が相場より安い​

当社は仕入を厳選しているため、家賃も低めについているものが多く、退去後は相場に合わせて募集をおこなうので、当然のごとく家賃アップしています。物件のポテンシャルが最初から高いということです。​
更に少しでも「家賃アップ」と「スピード入居」につながるよう、下記のような独自の仕組みも取り入れています。​

退去は2ヶ月前予告

当社で入居付けした物件は、退去の通知が解約の2ヶ月前となっています。退去通知が来たらすぐに次の募集を開始するのですが、これが仮に1カ月前通知の場合、「通知」から「空室」になるまでの期間が短く、余裕を持った募集が難しくなります。あえて長めの2ヶ月間を設けることで、少し家賃を高めに設定して様子を見るなどの、余裕を持った戦略的賃貸募集が可能となります。また、予告期間を長めに設けることで、2か月後の解約日を待たず、それよりも前に入居者が退去してくれることもあります。そうすると、早期で原状回復工事ができ、次の入居スタートも早くなるといったメリットも出てきます。​

家賃の内訳にこだわる

「家賃」には内訳があり、内訳は「賃料」と「共益費」で分かれています。家賃95,000円とすると、賃料90,000円、共益費5,000円というような内訳になっていることが多いです。ライフテックスでは、「家賃」の中の「賃料部分」を低く設定することによって、入居者の引っ越しコストを抑え、戦略的に選ばれやすいようにしています。

入居時のコストになる「礼金」や「敷金」、「仲介手数料」の額は「家賃」ではなく、「賃料」で決まっています。当社管理の場合、同じ95,000円の家賃でも、内訳は「賃料75,000円＋共益費20,000円」で募集するケースが多いです。そうすると礼金1カ月、敷金1カ月、仲介手数料1カ月は、それぞれ賃料部分の75,000円で計算され、合計225,000円。初期費用を抑えることが可能となります。これが賃料90,000円＋共益費5,000の場合、同じ家賃95,000円でも、合計が270,000円となり、入居者の初期費用が45,000円増えてしまいます。たかが45,000円と思われるかもしれませんが、東京の物件は、新社会人になるまだ給与も低い若者がメインターゲットです。ほぼ同じ条件の物件があれば、当然、初期費用が安い物件が選ばれていきます。​

また、なぜそういった工夫をしている管理会社が少ないかというと、「賃貸の更新料」も「賃料」部分のみで決まっているからです。不動産会社が更新料を多く欲しがるがゆえに、賃料を抑える工夫をしないという実情もあります。ライフテックスでは、少しでも家賃アップできるよう賃料部分を抑え、企業努力によってオーナー様にとって有利な賃貸募集をおこなっています。​​

ADはライフテックスが最初から負担​

賃貸募集時に有利に働く「AD（賃貸仲介会社に払うフィー）」ですが、一般的にADはオーナー負担です。そのため、空室が長引いた時に限り、オーナーはADをつけて募集することがほとんどです。ライフテックスでは、自社でADを負担しますので、募集スタート時からいきなりAD50％～をつけることができます。物件案内をしてくれる仲介会社は、手数料が多くもらえるAD付きの物件を優先的に案内するため、仲介会社を味方につけた強い募集が可能となります。​

敷金はとらず退去後に清算​

こちらも基本的なところではありますが、敷金０で募集を行うことで、入居者のイニシャルコストを抑え、早期で入居付けしやすくしています。「敷金」というのは入居者からの「預かり金」という扱いになっており、退去のタイミングで修繕費をしっかり払ってもらえるよう担保として入れてもらうお金です。​

現在では、保証会社の保証で退去時に修繕費を払ってくれなくても、保証が適用されることがほとんどなため、あまり意味をなさないものになってきました。​

最初に敷金で徴収はせず、退去時に入居者に負担してもらうことによって、イニシャルコストを抑え、他物件よりも自社物件を選ばれやすくしています。

鍵交換が任意​

ほとんどの管理会社では、入居時の鍵交換を必須条件としています。理由は、交換する際に工事の利益がとれるからです。​

鍵交換費用は30,000円前後になることが多く、これも入居者にとっては大きなイニシャルコストになります。

セキュリティ面を気にされる女性であれば、鍵交換を希望されることも多いですが、男性の場合、ほとんどの方が鍵交換なしを選択されます。​

中古の自宅マンション市場でも、購入の際、鍵をそのまま引き継ぐケースが多く、当社でも交換に関しては任意にしています。そうすることで入居者の総コストを抑えられ、更にお得な物件として見てもらえるようになります。​

その他　無駄なオプションは一切なし​

他にも、20,000円前後の契約事務手数料を入居者から徴収しているケースがありますが、当社ではそのような請求等は一切ありません。​

初期費用をできるだけ抑えてあげることで、入居者にとって魅力的な物件として見てもらえます。​