こういったリスクを避けるために、購入前に、検討物件の「現状家賃」と「近隣相場」を必ず比較するようにしてください。賃貸のポータルサイトで相場家賃をチェックしたり、不動産会社から類似物件の賃貸成約事例などをもらい、今ついている家賃が相場家賃かどうかを確認し、対策する必要があります。相場に対して、妥当な家賃で入居している物件であれば、購入後すぐに退去がでても、同じ家賃で入居付けが可能です。（検討物件の家賃相場を見てほしい方は、お気軽にお問い合わせください）

これには様々な要因がありますが、築5年未満の物件は特に、相場よりも家賃が高めの物件が多いです。「新築プレミアム」という業界用語がありますが、当時は新築だから家賃が高くとれていたというケースもあります。中古でも、敷金と礼金を０円にしたり、フリーレント（初月家賃無料など）をつけて、条件を優遇し、高めの家賃で成約させているケースというのもあります。いずれにせよ、そういった「家賃が割高物件」を購入してしまうと、購入後の空室リスク、家賃下落リスクは高まってしまうため、避けたほうがよいでしょう。

ズバリ、立地は東京都内の「便利な沿線＋駅」から選ぶのをおススメします。人口が増え続ける東京23区の中から更に絞り込んだ、「人気駅」周辺の物件を購入すれば、中長期で見ても空室リスクは抑えられます。日本全体で見ると、日本の人口は減り続けているのが現状ですが、東京都に関しては1945年の「東京大空襲」以降、右肩上がりに人口が増え続けています。（国勢調査より）

「東京 一極集中」という言葉があります。東京の転入超過数（減った数も加味した人口の純粋な増加数）は、コロナ前は毎年7万人を超えており、コロナ禍の混乱期においても、「増え幅」は一時的に減ったものの、1年を通して総人口が減ることはありませんでした。現在は、すでに転入超過も大幅に回復し、コロナ禍前の人口よりも、現在の東京都人口は増えている状況です。これまでも、東日本大震災、リーマンショックなどの大きな経済環境の変化に伴って一時的に転入が少なくなることはありましたが、その後、大幅に人口増加しているのが東京都なのです。

「東京 明治維新以降、身分制度が廃止され国民は住む場所や職業を自由に選択することが可能になりました。

そして東京は「日本の首都」として鉄道や電気、上下水道が優先して整備されてきました。インフラが整備されたこと、日本の産業が東京に集中していることから、東京に人が集まる構造が生まれています。現在では、上場企業の半数以上が東京都に本社を構えており、国内にある大学の約18％は東京にキャンパスを構え、学生数に至っては約4分の１が東京の大学に集まっています。（文部科学省の調査より）

つまり「東京」は、進学や就職で多くの人が集まり、人が集まることで消費が増えお金が集まる、お金が集まることで経済が発展し、さらなるインフラ整備や再開発が起こり、また新たな事業や雇用が生まれる。それを求めてまた新たに人が集まってくる。という強力な好循環サイクルに入っています。「東京一極集中」は、今後さらに加速するといわれています。

もう一点、重要なポイントとして、東京は土地が多く余っているわけではありません。東京は人口に対して土地が不足しています。人口が増え続けることで「賃貸需要」は増える一方ですが、土地が増えるわけではないので「マンションの供給」は増えづらいというのも、不動産投資において大切なポイントです。

そもそも「家賃の額」というのは何で決まるかというと、そのエリアの「需要と供給のバランス」で決まります。

東京の賃貸需要は増え続けるが、マンション供給は増えづらいという点と、近年の物価上昇も相まって、東京23区の平均家賃は年々上がり続けています。

人口が増え続けている東京ですが、その中でも更に立地を絞って物件選定することによって、手堅い入居率を維持することが可能となります。おススメは、ターミナル駅（東京駅、品川駅、渋谷駅、新宿駅、池袋駅など）に乗り換えなしで行ける沿線の中で、駅から徒歩10分以内の物件を選ぶことです。

当社のご紹介する物件は上記リスクを徹底的にフィルターにかけたもののみ取り揃えております。物件の仕入れにこだわり抜いた結果、直近2年間の賃貸実績は「家賃アップ率 96.6%」「平均家賃アップ額 4,741円」「平均空室日数 16日」と驚異的な成約実績を実現しております。家賃が下がるのではなく、家賃が上がっている一見信じられないような驚くべき数字ですが、全て事実です。（家賃が下がるのではなく、上げられる秘密については個別セミナーで全て公開しております。お気軽にお問い合わせください。）

新築は買った瞬間から中古となり、中古の相場まで下落してしまいます。「新築プレミアム」という業界用語がありますが、新築物件は、売買価格も家賃も相場に対して割高なため、購入後すぐに下落してしまうケースが多いです。

まず知っていただきたいのは、銀行によって、物件に対しての融資額（評価額）が違うという点です。　不動産会社からすると、銀行評価＝販売価格になるケースがほとんどなため、割高で購入しないためには「健全な物件評価」をだしている金融機関から融資を受け、物件を購入することがポイントとなります（下図参照）。頭金を20万円～100万円以上出さないと購入できないと言われる場合や、キャッシュフローが10,000円以上マイナスになる物件の場合、価格が高すぎる可能性があり、注意が必要です。

（詳細については個別セミナーにてお答えしております。他社物件のセカンドオピニオンも個別相談でおこなっております。）

大前提として、投資用マンションは「利回り商品」ということを忘れてはいけません。「収益性」が落ちると物件の価値自体も落ちてしまいます。ここでいう「収益性」とは「手取り家賃」のことだと考えてください。

手取り家賃は、「家賃」から毎月支払う「管理費・修繕積立金など」を引いて、残った家賃のことを指します。

つまり、「家賃が下がりにくい物件」「修繕積立金が大幅に上がりにくい物件」の特徴が分かれば、資産価値下落の防止につながります。事前に知っているか知らないかだけで、運用成果の差が大きく出る部分といえます。

家賃はダイレクトに収益につながる部分です。家賃が下がりづらい物件は「空室リスク（≒家賃下落リスク）」で説明した通り「現状家賃が相場に対して妥当な物件」で、「人口が増え続ける好立地、」とお伝えしました。これらのルールを守ることで、家賃下落リスクを抑えられるだけではなく、人口増加や物価上昇によって退去後に家賃アップするケースも多いです。家賃がアップすると、物件の収益性が高まり、所有している物件の資産価値は上がります。収益還元法に基づいた物件価値の計算で、物件の実質利回りが4％の場合、逆算すると家賃が1,000円上がるごとに、1,000円×12ヵ月（1年）÷4％＝30万円の資産価値アップにつながります。家賃が下がってしまうと、同じ原理で資産価値は下がってしまうのです。家賃が下がりにくく、将来的にも人口増が見込めるエリアの物件であれば、ベストといえるでしょう。

毎月支払う「修繕積立金」の大幅値上げも、物件の収益性を落とす一つの要因です。修繕積立金は、マンションの共用部分（建物の壁や屋上、エントランスなど）を維持・修繕するために、毎月徴収し、オーナー全員で積み立てておくお金のことですが、この修繕積立金は定期的に増額されることが多く、新築時から変わらない物件はほとんどありません。ほぼ全てのマンションが「段階 増額 積立方式」を導入しています。

「定期的に値上げされる」こと自体は避けられないことではありますが、値上げの幅についてはある程度の逆算が可能です。「大幅値上げ」を避けるためには、物件の「総戸数」と「現状の修繕積立金」の２つをチェックする必要があります。

特に気を付けなければいけない戸数は、総戸数が10戸～20戸台の物件です。総戸数20戸台で、修繕積立金の月額が2,000円前後の物件は、将来、大幅値上げになる可能性が高いと考えてください。総戸数20戸で戸当たり月2,000円の積立金の場合、一棟全体で積み立てられる額は年間48万円（2,000円×20戸×12ヵ月）　15年間で720万円ほどしか貯まりません。この状態では15～20年後、大規模修繕の際に係る資金が不足してしまいます。

実は毎月の修繕積立金は、国土交通省から適正金額が発表されており、2021年に10年ぶりに改正されています。　国土交通省が発表した積立金の平均値は335円/㎡・月　です。これはあくまで目安程度ではありますが、　一つの指標として参考になると思います。ただし、総戸数が少なければ少ないほど、この金額は上がる傾向にあるので、　　注意してください。　総戸数20戸前後の場合、月々の修繕積立金が既に平均額以上（20㎡の場合6,700円以上）　に上がっている物件だけを選ぶなど、リスクヘッジが必要になってきます。

重要事項調査報告書のチェックポイントや、修繕積立金の総額が安全ラインかどうかの見極め方も、個別相談時にお伝えしております。

「家賃保証契約は、空室になった瞬間から家賃が保証される仕組みなので安心です。」と説明している不動産会社がありますが、こちらは「サブリース契約」「家賃保証契約」といって、いざ蓋を開けてみるとオーナーが損をする仕組みになっているものがほとんどです。内容を十分にご理解されたうえで契約されるようご注意ください。サブリース物件を購入してしまうと、売却の際、相場よりも相当な値下げを行わなければ売却できなかったり、サブリース契約は解除できると聞いて購入したにもかかわらず、解除時には拒否されたりというケースが多発しています。

サブリース契約（家賃保証契約）については、消費者庁や金融庁、国土交通省からも公式HPで注意喚起されています。それほど、トラブルの多い契約であること、隠れたデメリットがあるとことを十分に理解されたうえで購入検討されるようにしてください。（現在サブリース物件を検討中の方は、個別相談にてお気軽にご相談ください。）

• 経年劣化によるもの（年月が経つにつれて自然と劣化するもの。日光で壁や床が色褪せたり、湿気などでゴムやネジが痛む場合は経年劣化）​​
• 通常損耗によるもの（普通に生活していてもできてしまう傷や汚れのこと。ソファなどを置くとできる床の凹み、冷蔵庫やテレビなどの裏にできる壁の電気焼けなど）

• 入居者の故意過失による修繕​
• 入居者の善管注意義務違反による修繕​
• その他、通常の使用を超えるような使用による消耗・毀損

つまり、わざと壊したり、不注意で傷をつけたり、掃除を怠ったりしてできた汚れなどは、入居者の使い方に問題があったとみなされ、​その修繕費用は原則、入居者の負担となります。​たとえば、家具を移動させるときにつけてしまった傷、飲みこぼしを放置してできたシミ、掃除をしなかったためにできたバスやトイレの水垢やカビなどです。タバコによる壁の黄ばみや臭いも、自然に着色したものではないとして原状回復の対象に該当します。​

ただし、入居者の過失によって発生する修繕であっても、そこから経年劣化分を差し引いた割合が、実際の入居者負担分となるため、そこは注意が必要です。​例えば「壁紙クロス」の場合、耐久年数が6年とされています。居住期間が3年間の部屋の場合、クロスの価値は50％減となるので、​入居者が汚したクロス張替に5万円かかる場合でも、入居者負担分は50％の2.5万円となります。​残りの2.5万円をオーナーが経年劣化分として負担するのが原則です。

国土交通省のガイドラインによると「継続して使用可能な設備」は、入居者の故意・過失によって工事が必要になった場合、​耐久年数を超えたとしても、その工事にかかる費用の一部を入居者負担にする可能性もありとしています。​

原状回復工事のほかに、大きめの設備交換が15年前後に1度発生する可能性があります。​

浴室乾燥機がない物件もあります​

室外機の床置き、天井吊り込みや現場の設備状況、部屋の広さ、設置場所、仕様よって費用が前後する場合があります​

工事の内容、経済情勢、資材の高騰等により単価は変動いたします​