都心の中古区分マンションの場合、手取り（実質）の利回りは4％前後が一般的です。現金で物件を購入する場合、都心の好立地不動産を所有しながら、毎月打ち出の小槌のように家賃が入ってきます。これがいわゆるインカムゲインで、最も良い状態なわけですが、実際はローンを活用して購入される方がほとんどです。

ローンを使う場合、物件の実質利回り（仮に４％）から、金利（仮に1.5%）を引いた、イールドギャップという考え方が重要になってきます。 （実質利回り４％ - 金利1.5％ ＝ イールドギャップ2.5％）

イールドギャップ2.5%が実際の投資利回りになるわけですが、これを聞くと「利回りが低いんじゃないか？」と考える方もいらっしゃいます。実際にそんなことはなく、フルローンで購入する場合、頭金10万円からスタートできるのがマンション投資です。頭金10万円に対しての利回り2.5%というわけではなく、物件価格の2.5％が運用成果ということになります。投資信託に10万円、利回り2.5％を投資しても年間の運用成果は2,500円ですが、頭金10万円、3,000万円の35年借り入れで、イールドギャップ2.5%の物件を購入した場合、運用成果（元金返済額）は初年度から年間656,768円となります。

自らが大きな資金を投入しなくても、「銀行融資」と「家賃収入」を活用して、レバレッジをかけて資産拡大できるのがマンション投資における最大のメリットといえるでしょう。

購入した物件を適切なタイミングで売却することで、売却の利益を得ることをキャピタルゲインといいます。東京23区内の資産価値の高い物件を購入することで、売却益を狙える可能性は高くなります。

売却益が得られるタイミングは、物価の上昇など景気が上向きで、相場自体が上昇傾向にあるときや、家賃がアップして物件の収益性、資産価値、銀行評価が上がったとき、などがあげられますが、仮に不動産価格が横ばいの場合や、下落した場合でも、家賃で返済している「借入残高」が毎月着実に減っていくことで、売却益が得られるケースも多くあります。

日本の通貨は現在「円」のみですが、1953年までは「銭」という単位までありました。戦後の急激なインフレ進行により、1円未満の単位が意味をなさないものとなったため、銭の単位が使用されることがなくなりました。
（当時は1円＝100銭であった）
（終戦時の1945年から6年間で約100倍も物価が上昇するインフレがおきました。）

今後も物価は上がり続けると考えられています。問題となるのは、物価が上がり続けることによって、相対的に「円の価値」が下がってしまうことです。これがインフレリスクです。（下図参照）

日本銀行の目標である年2％の物価上昇は、30年後、お金の価値を約半分にしてしまいます。

毎年2％ずつ物価が上がるということは、裏を返せば、毎年2％ずつ預金の価値が下がってしまっているということです。
また、年利2％以上の資産運用を行わなければ、実質元本割れしていることにもなってしまいます。

終身保険なども、物価上昇に合わせて保険金が増えるわけではないため、当初の想定と比べて、将来お金が足りなくなってしまうリスクがあります。

そもそも、なぜ日本政府は物価上昇を目指しているのでしょうか。

いくつかの理由がありますが、一つは日本が借金大国といわれており、文字通り多くの国債（借金）があることがあげられます。毎年物価が上がり続ければ、相対的に国の借金も減り、国はメリットを得ることができるのです。

「借入額」はインフレによって増えることはないため、物価が上昇すればするほど、相対的に見て借入額は少なくなります（下図参照）。政府の財政負担が軽減されると、財政運営がしやすくなります。これが日銀が金融政策で物価上昇を狙っている一つの理由です。

この性質を理解し、同じように長期借入を行う不動産を持つことで、インフレを最大限活用した投資をおこなえます。あえて借入をすることで、政府が狙う「物価上昇」→「相対的な借入減少」の流れに便乗することができるのです。更にマンション投資の場合は、「家賃」で毎月のローン返済も進むため、沢山の他力を活用しながら、資産拡大することができます。